SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER DÉFINITION
Une SCPI, connue aussi sous le nom de « pierre papier » est un placement immobilier destiné à moyen, long terme (cinq ans et plus).
Une SCPI, « société civile de placement immobilier » collecte ses fonds en provenance d’investisseurs particuliers, mais également d'entreprises ou d'associations désireuses de diversifier et d’apporter un rendement à de la trésorerie dormante.
Chaque investisseur effectuant un placement dans une SCPI devient « associé » de la SCPI et détient une partie d’un patrimoine immobilier, sous la forme de parts. Une société civile de placement immobilier peut être diversifiée ou spécialisée, dans la détention de ses actifs (Bureaux, Entrepôts, Résidentiel…)
En investissant dans une SCPI, les associés confient et délèguent la gestion immobilière à la société de gestion de la SCPI, qui se charge de tout : sélection des actifs (immeubles) et des locataires / revente du patrimoine / entretien du parc immobilier / réalisation des travaux… Ces services sont inclus et représentent pour majorité les frais de gestion.
SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER FONCTIONNEMENT
En contrepartie de la somme investie, les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières, correspondant au dividende issu des loyers payés par les locataires des immeubles.
Lors d’un investissement sur une société civile de placement immobilier, le nouvel associé percevra ses revenus au bout de quelques mois : il s’agit du délai de jouissance qui varie, selon les SCPI, de 4 à 6 mois.
Ce délai correspond aux différentes étapes nécessaires à la SCPI pour investir l’épargne collectée : recherche d’immeubles, étude des dossiers, transaction et mise en location si l’immeuble n’est pas déjà loué.
À travers l’investissement sur des SCPI, se trouve l’opportunité d’investir dans un patrimoine diversifié en même temps au niveau géographique (Paris, France, Europe ou hors zone euro), mais également au niveau de la typologie des actifs (immeubles), des locataires et des secteurs d’activités de ces derniers (grande distribution, bureaux, logistique, hôtellerie, énergie, etc.).
Quel montant vous faudrait-il pour profiter d’une aussi grande diversification, si vous investissiez dans des biens en direct ?
À travers les SCPI, vous disposez d’une solution accessible à partir de quelques centaines d’euros vous permettant ainsi de diversifier vos investissements en accédant au marché immobilier tertiaire professionnel.
Dans la perspective d’un investissement immobilier, en vue de vous constituer un patrimoine pour percevoir des revenus complémentaires ou encore répondre à un besoin de revenus futur, deux solutions se présentent à vous :
Solution 1 : acheter directement un logement et le louer. Cela nécessitera un budget minimum de plusieurs dizaines de milliers d’euros ainsi qu’une gestion locative régulière, et engendrera des frais et du temps dans l’entretien.
Solution 2 : investir à travers des SCPI « société civile de placement immobilier » en vous offrant une véritable diversification immobilière, sans contraintes de gestion technique ou administratif. Des biens difficilement abordables pour un particulier en direct.
Il est important de rappeler qu'il est possible d'investir en SCPI à crédit. En achetant plus de parts de SCPI grâce à un crédit, vous pouvez proportionnellement augmenter vos revenus potentiels.
Face à ces différentes options, le choix d'un conseil en gestion de patrimoine, s'avère utile. Son expertise doit pouvoir vous guider dans la configuration des différentes options possibles, afin d'être en adéquations avec votre situation et vos besoins.
Fonctionnement de la SCPI de l'investissement au retour de revenus
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DES SCPI
L’investissement sans risque n’existe pas, les SCPI n’échappent pas à cette règle. investir sur ce type de placement doit tout d’abord se concevoir avec un horizon à moyen et long terme « Au-delà de cinq années ». Il est exclu de penser sortir d’une société civile de placement immobilière quelques mois après la souscription. Il serait tout simplement impossible de recouvrer la somme investie eu égard aux droits d’entrée acquittés au moment de la souscription.
Si l’investissement au capital des SCPI n’est pas garanti, cependant ce placement n’est pas soumis aux fluctuations de la Bourse. La notion de volatilité n’est pas la même.
Pour sécuriser votre investissement, différents organes de contrôle veillent au bon fonctionnement des SCPI :
L’AMF délivre un visa pour la création et les augmentations de capital ; les décisions importantes ne peuvent être prises que dans le cadre d’une assemblée générale. Un conseil de surveillance est chargé de veiller à la bonne gestion de chaque SCPI
Un expert immobilier indépendant détermine chaque année la valeur vénale du patrimoine immobilier. La comptabilité est vérifiée par un commissaire aux comptes.
Nous l’avons vue plus haut, les nombreuses contraintes de gestions sont évincées, par une délégation complète à la SCPI.
Pensez à la revente, car en cas de besoin de liquidités, les parts de SCPI ne seront en de pas du jour au lendemain. Détenue en direct, la revente des parts de SCPI est dépendant d’un marché secondaire, celui des acheteurs, c’est le principe de l’offre et la demande. Tenant compte des délais liés à l’immobilier.
Dans le cas de Société civiles détenues à travers un contrat financier type assurance-vie, contrat de capitalisation ou plan épargne retraite, c’est l’assureur qui porte la liquidité, il s’agit là d’un véritable avantage.
Vous résidez autour, Valence, Aubenas, Largentière, prenons le temps de nous rencontrer.
Et, si vous êtes situé dans un autre département, notre premier rendez-vous se tiendra en visioconférence.
RENDEMENT DES SCPI, VISEZ LES 5,5%
L’un des bénéfices des Sociétés civiles de placement immobilier est le couple rendement / risque.
Une SCPI apporte à l’investisseur deux sources de rendement.
- Un rendement par la valorisation du capital ;
- Un revenu provenant des locataires à travers les loyers ;
1- À même titre qu’un bien immobilier détenu en direct, une part achetée 200€ va évoluer dans le temps pour valoir 205€, 207€, 210€ ….
La valorisation des parts est souvent effectuée au cout du mois de juin et selon un ensemble de critères, le prix des parts augmente ou pas, d’année en année.
2- Un rendement provenant des loyers que versent les locataires, en moyenne le rendement des SCPI est de 5% par an. Certaines servent un peu moins, d’autres un peu plus. Ces loyers sont pour la grande majorité des SCPI servis au trimestre.
Enfin, vous pouvez acquérir des SCPI de Distribution, qui vous serviront directement des loyers, ou bien des SCPI de capitalisation pour lesquels les loyers viendront augmenter le capital, chaque trimestre, et ainsi valoriser votre investissement.
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Rendement sélection SCPI KAMPOStratégie
DÉTENTION DES SOCIÉTÉS CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER
Vous l’aurez compris, en investissant dans une SCPI, vous êtes détenteur de parts. Vous n’investissez plus dans un bien physique en direct, pour lequel vous détiendrez les clefs, mais à travers une société qui à elle-même investit dans différents immeubles, entrepôts, bureaux….
Toutefois, les biens acquis par la SCPI et pour lequel vous détenez des parts, sont clairement identifiés. Lors de la souscription et durant la période de détention, vous disposez d’un contre-rendu précis sur la réparation des biens immobilier, de leurs localisations géographiques et de leurs activités à travers les locataires.
Sans le savoir, vous êtes surement déjà rentré dans des immeubles, commerces ou bureaux détenus par des SCPI.
Ainsi, vous pouvez acquérir et détenir les parts de SCPI par les biais des solutions suivantes :
- Vous portez acquéreur de parts de SCPI en direct, par un investissement comptant ou par le biais d’un financement. Les revenus perçus, vous seront versés en direct. Il sera donc nécessaire d’anticiper sur la fiscalité de ces revenus tenant compte du montant investit et de vos autres revenus par ailleurs.
- Vous portez acquéreur de pas de SCPI à travers une enveloppe financière, et de la sorte profité de l’enveloppe fiscale dans laquelle seront logés les parts des SCPI. Enveloppe de l’assurance-vie / Contrat de capitalisation / Plan Épargne Retraite.
- Vous pouvez, selon votre situation et stratégie, profiter d’un effet de levier très efficace à travers des SCPI démembré en Prenant l’usufruit des parts ou la Nue-Propriété. Dans le cadre d’une trésorerie d’entreprise, le dirigeant doit connaitre cette solution.
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Pourquoi investir dans les SCPI de rendement ?
Les SCPI de rendement sont un type de SCPI qui permet aux épargnants d'investir dans l'immobilier de manière indirecte et diversifiée. En achetant des parts de SCPI, on devient copropriétaire d'un parc immobilier géré par des professionnels. Les SCPI de rendement visent à distribuer des revenus réguliers sous forme de dividendes, issus des loyers des biens immobiliers détenus. C'est pourquoi investir dans une SCPI de rendement peut être intéressant pour compléter ses revenus ou préparer sa retraite.
Les meilleures SCPI de rendement offrent des taux de rendement attractifs, souvent supérieurs à 4% par an. Investir dans les SCPI permet aussi de mutualiser les risques locatifs. Certaines SCPI investissent uniquement dans les bureaux, le commerce ou la santé, d'autres sont diversifiées. Il existe des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable. Bien investir en SCPI nécessite de se renseigner sur le marché des parts, le rendement historique et les frais. La SCPI fait partie des placements immobiliers accessibles dès quelques centaines d'euros.
Comment bien choisir sa SCPI ?
Pour bien investir en SCPI, il est important de comprendre le fonctionnement de ce placement et de sélectionner les meilleures SCPI en fonction de ses objectifs. Qu'est-ce qu'une SCPI exactement ? Une SCPI est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier. En achetant des parts, on devient associé et on perçoit une part des loyers sous forme de dividendes.
Il existe différents types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, les SCPI de plus-value. Les SCPI de rendement sont les plus répandues. Leur objectif est de distribuer un rendement régulier. Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie de revenus plus faibles.
Pour sélectionner les meilleures SCPI, il faut étudier différents critères comme le taux de rendement, le report à nouveau, le taux d'occupation ou la qualité du patrimoine. Certaines SCPI sont plus performantes et résilientes que d'autres. Le marché des parts de SCPI est aussi un élément à analyser, pour s'assurer de la liquidité de ce placement. Bien investir en SCPI permet de percevoir des revenus complémentaires avec un ticket d'entrée accessible.
Quels sont les risques des SCPI ?
Investir dans une SCPI présente des risques comme tout placement. Même si les SCPI font partie des produits immobiliers mutualisés, une SCPI peut subir une perte de capital si la valeur des biens baisse. Le rendement d'une SCPI peut aussi varier en fonction du taux d'occupation des immeubles. Si des locataires partent, les dividendes versés peuvent diminuer.
Un autre risque des SCPI est la liquidité. Revendre ses parts de SCPI peut prendre du temps en fonction du marché de l'offre et de la demande. Dans le cas des SCPI à capital fixe, les retraits ne sont possibles que s'il y a de nouveaux entrants. Les SCPI à capital variable offrent plus de souplesse mais la société de gestion peut bloquer les retraits.
Malgré ces risques, les SCPI restent des placements attractifs pour les épargnants qui veulent diversifier leur patrimoine dans l'immobilier. Les meilleures SCPI offrent un couple rendement/risque intéressant sur le long terme. Mais avant d'investir dans une SCPI, il est important de bien comprendre le fonctionnement et les risques de ce produit.
Comment investir en SCPI ?
Il existe plusieurs façons d'investir dans une SCPI. La méthode la plus courante est d'acheter des parts de SCPI en direct auprès d'une société de gestion ou d'une plateforme de distribution. On peut investir en pleine propriété ou en nue-propriété. Certains épargnants choisissent de financer leurs parts de SCPI à crédit pour bénéficier d'un effet de levier.
Une autre possibilité est d'investir dans des SCPI via une assurance vie. De nombreux contrats proposent une sélection de SCPI accessibles dès 1000€. L'avantage est de profiter de l'enveloppe fiscale de l'assurance vie. En cas de revente des parts de SCPI, la plus-value est exonérée d'impôts.
Que l'on investisse en direct ou via une assurance vie, il est recommandé de diversifier son portefeuille SCPI sur plusieurs sociétés de gestion et plusieurs typologies d'actifs (bureaux, commerces, santé, logistique...). L'investissement en SCPI doit s'envisager sur une durée minimum de 8 ans pour lisser les aléas du marché immobilier.
Les SCPI sont-elles un bon investissement ?
Les SCPI peuvent être un bon investissement pour les épargnants qui cherchent à diversifier leur patrimoine et à générer des revenus complémentaires. Grâce aux SCPI, il est possible d'accéder à l'immobilier d'entreprise avec un ticket d'entrée réduit. Les SCPI permettent de mutualiser les risques locatifs et de déléguer la gestion des biens à des professionnels.
Historiquement, les SCPI ont délivré des rendements attractifs, souvent compris entre 4% et 6% par an. Même si le rendement des SCPI peut varier d'une année sur l'autre, la performance moyenne des SCPI reste supérieure à celle des fonds en euros de l'assurance vie. Les dividendes des SCPI sont des revenus locatifs, plus stables que les revenus boursiers.
Pour autant, il ne faut pas négliger les risques des SCPI. Aucun rendement n'est garanti et le capital investi peut subir des fluctuations. Les SCPI les plus performantes ne sont pas toujours les plus sûres. Avant d'investir dans une SCPI, il est important de se renseigner sur la stratégie de la société de gestion, les frais pratiqués et l'évolution du marché immobilier. L'investissement en SCPI doit être réfléchi dans une optique de long terme.