OPTIMISEZ VOTRE TRÉSORERIE GRACE AUX SCPI EN DÉMEMBREMENT
Pour optimiser la trésorerie d’entreprise, vous connaissez surement, au moins de noms, les Sociétés Civiles de Placements Immobilier (SCPI). Solution d’investissement souple, les SCPI permettent à chacun d’investir en fonction de ses besoins, de ses moyens ainsi que de sa situation. Il s’agit d’un véhicule d’investissements, accessible aux particuliers comme aux entreprises qui souhaitent valoriser du capital et obtenir des revenus complémentaires.
De façon classique, les SCPI sont investis en pleine propriété, et servent un rendement (Loyer) en moyenne ces dernières années de 5 %, par an, proportionnellement au capital investit. Découvrez à travers cet article le fonctionnement des Sociétés Civiles de Placements Immobilier en démembrement (SCPI en démembrement).
Vous pouvez en faire l’acquisition au comptant, ou par le biais d’un financement si cela est pertinent selon la configuration de votre patrimoine. Vous pouvez les détenir en direct et les intégrer dans un contrat financier, type assurance-vie, contrat de capitalisation ou compte titre. Selon vos besoins, vous pouvez ainsi soit optimiser la trésorerie d’entreprise, et/ou augmenter vos revenus de dirigeant. Dans le cadre d'une enveloppe financière, vous disposez des avantages de l'Immobilier, et d'une souplesse de liquidité, celle-ci étant portée par les assureurs.
➽ Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
DIVERSIFIEZ VOS REVENUS DE DIRIGEANT GRACE AU DÉMEMBREMENT
Le démembrement est avant tout un acte juridique qui consiste à séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété. Une fois le démembrement mit en place, deux personnalités distinctes (le nu-propriétaire et l’usufruitier) se partagent la pleine-propriété d’un bien.
Dans le cadre du démembrement du droit de propriété, le droit de disposer du bien est séparé du droit de l’utiliser, et donc d’en percevoir les revenus.
Grâce au démembrement de propriété, l’investissement immobilier est dépourvu d’impôt, la nue-propriété n’étant pas assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Dans un investissement en SCPI, le démembrement porte sur les parts de la SCPI et non sur l’actif qu’elle gère.
Dans la détention de parts de SCPI, le démembrement consiste à répartir sur un délai défini la propriété des parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il s’agit donc d’un démembrement temporaire fixe.
- Le nu-propriétaire est le propriétaire des parts de la SCPI pendant la durée du démembrement. Cependant, il ne percevra pas les revenus. Il n’est donc pas soumis à l’impôt sur le revenu durant la période démembrement. En contrepartie, il profite d’une réduction sur le prix de la part.
- L’usufruitier est celui qui profite d’un droit réel temporaire sur les parts pendant la période du démembrement. Il va donc percevoir les revenus (loyers) durant la période du démembrement.
Si l’Usufruit de SCPI s’adresse à l’investisseur étant en recherche de revenus complémentaire, la nue-propriété de la SCPI s’adresse ainsi aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus durant une période déterminée et dans une démarche de les récupérer dans le temps. (Horizon à définir)
➽ Démembrement : les avantages fiscaux du démembrement
OPTIMISATION DE LA TRÉSORERIE, REVENUS POUR LE DIRIGEANT : LES ATOUTS DE LA SCPI EN DÉMEMBREMENT !
Maintenant que vous disposez de l’ensemble des ingrédients d'une SCPI en démembrement, voyons comment les assembler pour optimiser la trésorerie de votre entreprise et permettre au dirigeant d’obtenir des revenus complémentaire.
En ayant pris soin de lire l’article ci-dessus, sur les bénéfices fiscaux du démembrement, vous aurez noté que le démembrement s’applique selon en pourcentage, tenant compte de l’âge ou d’une durée.
Si le modèle n’est pas exactement le même, la prise de part de SCPI démembré respecte aussi cette règle. À noter que malgré des similitudes assez proches, chaque SCPI aura une clef de répartition de détention, entre la nue-propriété et l’usufruit qui lui sera propre.
Voici les pourcentages de détentions pour l’une d’entre-t-elle qui nous servira d’exemple plus tard.
Exemple de SCPI en démembrement
Partant du principe que l’entreprise dispose de trésorerie, dormante, pouvant être placée et que son gérant souhaite augmenter ses revenus à horizon de 15 ans.
La stratégie va donc consister à faire prendre les parts d’usufruit de la SCPI à l’entreprise et faire prendre les parts de nu-propriété de cette même SCPI à son gérant.
Ainsi, sur un horizon de 15 années, délais de placement retenu par le gérant, tenant compte de sa volonté de diversification de revenus ou d’un besoin de revenus complémentaire pour la retraite, le dirigeant, récupèrera la pleine propriété des parts de SCPI, en ayant sur la durée de détention profité de différents avantages tant pour la personne morale (l’entreprise) que pour la personne physique (le dirigeant).
Pour l’entreprise disposant des parts d’Usufruit, la SCPI en démembrement apporte une optimisation de la trésorerie
- La possibilité d’investir sur un support qui s’adapte au montant de la trésorerie à placer
- Un prix d’investissement réduit et un revenu servit sur la base de la pleine propriété.
- La possibilité d’amortir l’investissement comptablement
- Une économie fiscale sur les revenus (Revenus moins d’amortissement)
Pour le dirigeant disposant des parts de nue propriété, la SCPI en démembrement apporte des revenus complémentaires.
- L’acquisition d’actifs immobiliers à prix réduit
- Pas de revenus sur la durée de détention du démembrement, donc pas d’impôt sur le revenu (IR) supplémentaire
- Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Une augmentation de la valeur du capital personnel, lors de la reconstitution des parts en pleine propriété
- Un gain complémentaire sur la revalorisation des plus-values immobilière
- Un revenu régulier assuré, à horizon de la période choisie.
TROIS ALTERNATIVES SELON VOTRE SITUATION ET VOS BESOINS
- Investir la trésorerie de l’entreprise dans des parts de SCPI en pleine propriété au prix de la part pleine. L’entreprise percevra 100% des revenus.
- Investir la trésorerie de l’entreprise dans l’Usufruit des parts de SCPI, par l’intermédiaire de l’entreprise, en profitant de la décote de la nue propriété. L’entreprise percevra 100% des revenus sur la durée du démembrement, tout en amortissant le capital investit sur la durée. À la fin de la période, l’usufruit disparaitra au profit de la nue propriété, détenue par un autre investisseur. L'entreprise aura perçu des revenus complémentaires qui auront profité d’un allègement fiscal, grâce aux amortissements, c’est la première solution pour optimiser la trésorerie d’entreprise.
- Investir la trésorerie de l’entreprise, dans l’Usufruit des parts de SCPI par l’intermédiaire de l’entreprise, en profitant de la décote de la nue propriété. Acheter la nue-propriété des parts de SCPI par l’intermédiaire du dirigeant, qui profitera de la décote de l’usufruit. L’entreprise percevra 100 % des revenus sur la durée du démembrement. À la fin de la période, l’usufruit disparaitra au profit du nue-propriétaire, à savoir vous le dirigeant, qui disposera de 100 % des revenus en pleine propriété.
Vous profiterez des avantages de la seconde alternative tout en vous donnant la possibilité de revenus complémentaire avec un investissement « décoté à l'achat » en ayant investi à titre personnel les parts pour la valeur de la nue-propriété. (Ex : sur 15 ans, 61 % de leur valeur à 100%)
Dans cette troisième solution, vous optimisez simultanément la trésorerie de l’entreprise et vous augmentez vos revenus de dirigeant dans le temps.
EXEMPLE CHIFFRÉ
CONCLUSION
Optimisez votre trésorerie d’entreprise, les solutions existent, ne laissez pas votre bénéfice supporter le poids de la fiscalité.
Une fois votre fonds de roulement constitué, pour la gestion courante des besoins de la société, la trésorerie dormante doit-être dans l’intérêt de l’entreprise diversifié. Il est donc vivement recommandé de s’attacher aux solutions de placements permettant d’optimiser votre trésorerie d’entreprise. Nous espérons que notre guide de la SCPI en démembrement vous sera utile !
FAQ & Rappels
Q : Qu'est-ce que le démembrement en SCPI ?
Le démembrement en SCPI est une opération qui consiste à séparer les droits de propriété d'un bien : l'usufruit et la nue-propriété. Dans le cas des SCPI, cela se traduit par un investissement qui permet de percevoir des loyers sur une période définie en tant qu'usufruitier ou de bénéficier de la valorisation de la part de SCPI en tant que nu-propriétaire.
Q : Quels sont les avantages d'investir en SCPI en démembrement temporaire ?
Investir en SCPI en démembrement temporaire offre plusieurs avantages tels que la possibilité de bénéficier de revenus complémentaires, de diversifier son patrimoine et de profiter d'une fiscalité avantageuse. De plus, cela permet de s'engager dans un investissement à moyen ou long terme avec un risque maîtrisé.
Q : Comment fonctionne le démembrement temporaire de propriété en SCPI ?
Le démembrement temporaire de propriété en SCPI se déroule lorsque l'usufruit et la nue-propriété de parts de SCPI sont dissociés pour une durée déterminée. Pendant cette période, l'usufruitier perçoit les loyers et bénéficie des avantages financiers tandis que le nu-propriétaire attend la fin du démembrement pour récupérer la pleine propriété.
Q : Quelle est la durée habituelle d'un démembrement temporaire en SCPI ?
La durée d'un démembrement temporaire en SCPI est généralement comprise de 3 à 20 ans. Cependant, elle peut être adaptée en fonction des objectifs patrimoniaux de l'investisseur et des spécificités du bien immobilier concerné.
Q : Quelles sont les meilleures SCPI pour investir en démembrement temporaire ?
A : Il existe plusieurs SCPI adaptées à l'investissement en démembrement temporaire. Des critères tels que la qualité des biens immobiliers détenus, le sérieux de la société de gestion et la clarté des perspectives de rendement doivent être considéré pour choisir les meilleures SCPI.
Q : Quels sont les différents types de démembrement en SCPI ?
Outre le démembrement temporaire, il existe le démembrement viager qui prend fin au décès de l'usufruitier, ainsi que le démembrement à durée déterminée qui s'achève à la fin d'une période prédéfinie. Ces différents types de démembrement offrent des avantages spécifiques en fonction des besoins et de la situation patrimoniale de l'investisseur.
Q : Quels sont les risques associés à l'investissement en SCPI en démembrement temporaire ?
L'investissement en SCPI en démembrement temporaire présente des risques identiques à ceux d'un investissement immobilier classique, tels que l'évolution du marché immobilier et la vacance locative. Il est essentiel d'être conscient de ces risques et de les analyser dans une stratégie patrimoniale globale.
Q : Pourquoi investir en SCPI en démembrement temporaire plutôt qu'en pleine propriété ?
Investir en SCPI en démembrement temporaire permet de bénéficier de revenus immédiats, tout en anticipant la valorisation de la nue-propriété à la fin du démembrement. Cela offre une vision à la fois à court et à long terme, adaptée à certains objectifs patrimoniaux et fiscaux.
Q : Comment se déroule la répartition des loyers en cas de démembrement en SCPI ?
La répartition des loyers lors d'un démembrement en SCPI se fait selon la clé de répartition définie au moment de l'acquisition des parts. L'usufruitier perçoit les loyers correspondant à son droit d'usufruit, tandis que le nu-propriétaire n'en perçoit pas durant la période de démembrement.