Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux parties distinctes :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (les loyers dans le cas d'une SCPI). Il est conservé par le donateur, appelé usufruitier.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner...). Elle est transmise aux bénéficiaires de la donation, appelés nus-propriétaires.
Appliqué aux parts de SCPI, le démembrement permet donc de donner la nue-propriété des parts à ses héritiers tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire les revenus. C'est ce qu'on appelle une donation en démembrement.
Lorsque le démembrement est viager, il prend fin au décès de l'usufruitier (ou du dernier des usufruitiers en cas de démembrement successif). Les nus-propriétaires récupèrent alors automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits de succession supplémentaires.
Les avantages du démembrement viager de parts de SCPI
Le démembrement de parts de SCPI présente de nombreux atouts pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier :
1. Réduire les droits de donation
Lorsqu'on donne la nue-propriété de parts de SCPI, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale des parts.
Or la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation, selon un barème fiscal. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée.
Par exemple, la nue-propriété représente seulement 40% de la valeur des parts pour un usufruitier de 71 ans, contre 90% pour un usufruitier de 91 ans.
En démembrant ses parts suffisamment tôt, il est donc possible de réduire significativement les droits de donation dus par les bénéficiaires.
2. Éviter l'indivision successorale
Autre avantage du démembrement : il permet d'attribuer des parts distinctes à chaque héritier et d'éviter ainsi les inconvénients de l'indivision.
En effet, en l'absence de démembrement, les parts de SCPI reçues dans le cadre d'une succession sont souvent détenues en indivision par les héritiers, ce qui peut compliquer la gestion. Avec le démembrement, chacun reçoit des parts individuelles dont il peut disposer librement.
3. Limiter les droits de succession
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété des parts de SCPI est reconstituée automatiquement dans le patrimoine des nus-propriétaires, sans droits de succession supplémentaires.
Seule la valeur de l'usufruit est soumise aux droits de succession. Et comme l'usufruit s'éteint au décès, sa valeur est nulle. Les héritiers récupèrent donc la pleine propriété des parts en franchise de droits de succession.
4. Conserver des revenus complémentaires
Le démembrement permet à l'usufruitier de conserver les revenus des parts de SCPI données, et ainsi de maintenir son niveau de vie.
C'est un avantage important pour les seniors qui souhaitent transmettre leur patrimoine de leur vivant, sans pour autant se priver de ressources complémentaires pour leur retraite.
Comment mettre en place un démembrement de parts de SCPI ?
Il existe deux façons de procéder pour démembrer des parts de SCPI :
1. Le démembrement de parts existantes
Si vous détenez déjà des parts de SCPI en pleine propriété, vous pouvez donner uniquement la nue-propriété de ces parts à vos héritiers, par le biais d'une donation.
Cette donation doit faire l'objet d'un acte authentique rédigé par un notaire. Elle permet de bénéficier des abattements de droit commun sur les droits de donation (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
2. La souscription directe en démembrement
L'autre option consiste à souscrire directement des parts de SCPI en démembrement, conjointement avec vos héritiers, ou dans le cadre d'une trésorerie d'entreprise. Vous souscrivez alors l'usufruit tandis que vos héritiers souscrivent la nue-propriété.
L'avantage est qu'il n'y a pas besoin d'acte notarié dans ce cas. Un simple bulletin de souscription suffit. Vous pouvez donner à vos héritiers les sommes nécessaires pour souscrire leur nue-propriété par le biais d'un don manuel.
Attention cependant, la souscription en démembrement ne permet pas de bénéficier des abattements de droit commun sur les droits de donation. Seul l'abattement spécifique aux dons familiaux de sommes d'argent peut s'appliquer (31 865 € par enfant majeur tous les 15 ans).
Quelles sont les limites du démembrement ?
Le démembrement de parts de SCPI n'a pas que des avantages. Il présente aussi quelques limites à connaître :
- Les revenus de l'usufruitier sont fiscalisés à l'impôt sur le revenu, contrairement aux revenus perçus en pleine propriété qui sont soumis aux prélèvements sociaux.
- Les plus-values réalisées par les nus-propriétaires lors de la revente des parts sont imposées comme des plus-values immobilières classiques.
- Le démembrement implique une perte de liquidité pour les nus-propriétaires, qui ne peuvent pas revendre leurs parts sans l'accord de l'usufruitier.
- En cas de défaillance du locataire, c'est l'usufruitier qui supporte la perte de revenus locatifs, alors même qu'il n'est plus le plein propriétaire des parts.
Il est donc important de bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans un démembrement, en fonction de sa situation patrimoniale et de ses objectifs.
Conclusion
Le démembrement viager de parts de SCPI est donc un outil très intéressant pour transmettre un patrimoine immobilier à ses héritiers, en réduisant la fiscalité successorale et en conservant des revenus complémentaires.
En donnant uniquement la nue-propriété des parts, il est possible de bénéficier d'abattements sur les droits de donation et d'éviter les droits de succession au décès de l'usufruitier.
Mais cette stratégie nécessite une bonne anticipation et un accompagnement patrimonial pour bien comprendre les enjeux juridiques et fiscaux. Les règles du démembrement sont complexes et chaque situation est particulière.
N'hésitez donc pas à vous faire conseiller par un professionnel pour étudier l'opportunité d'un démembrement de parts de SCPI dans votre cas personnel. C'est la clé pour optimiser la transmission de votre patrimoine en toute sérénité.
Pour aller plus loin : tout savoir sur la transmission de parts de SCPI
Quelles sont les meilleures SCPI pour préparer la transmission de son patrimoine ?
Les SCPI de rendement sont particulièrement adaptées pour faciliter la transmission du patrimoine. En investissant dans des parts de SCPI, vous constituez un patrimoine immobilier fractionné, plus simple à répartir entre vos héritiers le moment venu. Les sociétés de gestion proposent un large choix de SCPI performantes comme Altixia, Epargne Pierre ou encore Remake Live.
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit pour optimiser la succession ?
Oui, il est tout à fait possible d'acquérir des parts de SCPI à crédit pour préparer la transmission de son patrimoine. L'achat de parts à crédit permet de bénéficier d'un effet de levier et de se constituer un patrimoine conséquent avec une mise de départ limitée. Attention cependant à bien étudier le financement et à s'assurer de sa capacité à rembourser l'emprunt.
Comment fonctionne le démembrement temporaire de parts de SCPI ?
Le démembrement temporaire consiste à séparer la nue-propriété et l'usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée (généralement 5 à 15 ans). L'usufruitier perçoit les revenus tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts au terme du démembrement, sans frais de succession. C'est une solution intéressante pour transmettre progressivement son patrimoine SCPI.
Que se passe-t-il en cas de décès du titulaire des parts de SCPI ?
En cas de décès, les parts de SCPI détenues par le défunt intègrent la succession et sont transmises aux héritiers selon les règles de dévolution successorale. Si un testament a été rédigé, c'est ce dernier qui s'applique pour la répartition des parts. À défaut, les règles légales de la succession prévalent. Les héritiers peuvent alors choisir de conserver les parts ou de les revendre.
Quel est l'intérêt du démembrement viager pour transmettre ses parts de SCPI ?
Le démembrement viager de parts de SCPI permet de donner la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l'usufruit, et donc les revenus, jusqu'à son décès. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété revient automatiquement aux nus-propriétaires, sans frais de succession supplémentaires. C'est une solution efficace pour transmettre son patrimoine SCPI en limitant les droits de succession.
Peut-on donner un simple lot de parts de SCPI à un proche ?
Oui, il est possible de donner un lot de parts de SCPI à un proche de son vivant, dans le cadre d'une donation. Les parts transmises seront alors exonérées de droits de succession mais peuvent être soumises aux droits de donation, après application des abattements légaux. C'est un bon moyen de gratifier un enfant ou un petit-enfant en lui transmettant un patrimoine immobilier de qualité.
Quel est le rôle de la société de gestion lors de la transmission des parts de SCPI ?
La société de gestion joue un rôle important lors de la transmission des parts de SCPI. C'est elle qui procède au changement de titulaire des parts et qui fournit une attestation de propriété aux héritiers ou donataires. Elle peut également les renseigner sur la valeur des parts et les modalités de revente. La société de gestion est un interlocuteur privilégié pour toutes les questions liées à la succession des parts de SCPI.
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