L’IMMOBILIER SANS FISCALITÉ

Immobilier Démembrement KAMPOStratégie Aix en Provence

Temps de lecture : 7 minutes

Investir dans l’immobilier, grâce aux SCPI démembrées…

À partir de quelques centaines d’euros, sans créer de l’impôt. Acquérir des parts décotées, bénéficier d’une optimisation de la fiscalité des revenus et de l’IFI.

A l’horizon, retrouver la pleine propriété des parts, sans frais ni frottement fiscal… autant d’avantages qui font de ce placement l’investissement immobilier répondant à de nombreux objectifs patrimoniaux.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement. Seule la nue-propriété est acquise, la pleine propriété sera récupérée un certain nombre d’années (fixé à l’avance) plus tard.

L’acquisition de l’usufruit peut par ailleurs être attrayante pour des entreprises cherchant à placer leur trésorerie. Ces mécanismes ont plusieurs avantages.

 

L’immobilier en nue-propriété bénéficie d’une décote

Tout d’abord, le nu-propriétaire renonçant à percevoir les revenus pendant la durée du démembrement bénéficie d’une décote sur la valeur des parts acquises. La proportion entre la valeur de l’usufruit et de nue- propriété est souvent déterminée par la société de gestion, selon une durée définie.

Exemple : Pour un démembrement sur 10 ans, la valeur de la nue-propriété peut être évaluée à 68% et la valeur de l’usufruit à 32%. Une personne physique peut donc acheter 68 euros, la nue-propriété d’une part de SCPI valant 100 euros en pleine propriété pour une durée de démembrement de 10 ans.
À l’échéance, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire et commencera à percevoir les revenus. Il bénéficiera également de l’accroissement de la valeur des parts lors de la reconstitution de la pleine propriété. Mais les clés de répartition peuvent varier selon les sociétés de gestion.

 

Optimiser vos revenus immobiliers et sans IFI

En l’absence de revenu immédiat, le nu-propriétaire développe son patrimoine sans alourdir ses revenus fonciers. Il peut ainsi programmer la date de perception des revenus, qu’il peut faire coïncider par exemple avec une date de départ en retraite, synonyme de baisse des revenus d’activité. Les revenus de SCPI pourront alors venir compenser tout ou partie de cette baisse.

Ensuite côté IFI, la valeur de la nue-propriété des parts acquises n’entre pas dans l’assiette imposable. Et si l’usufruitier est une personne morale, alors aucun IFI n’est dû pendant la durée du démembrement puisque seules les personnes physiques en sont redevables.

Financer ses parts de nue-propriété et les intérêts ainsi que l’assurance viendront en déduction de vos revenus provenant d’autres actifs immobiliers déjà détenus (Revenus fonciers uniquement)

 

Une pleine propriété exonérée

Puis au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts, et récupère la décote dont il a bénéficié au départ, ainsi que la revalorisation des parts de celles-ci, le tout, en toute exonération fiscale.

 

Un calcul de plus-value optimisé

Enfin, en cas de revente des parts après reconstitution de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value taxable est le prix de la pleine propriété (100 euros dans notre exemple) et non pas la valeur de la nue-propriété acquise à titre onéreux (68 euros dans notre exemple).
Si les parts de SCPI sont revendues 150 euros après la reconstitution de la pleine propriété, alors la plus-value sera de 150-100=50 € et non de 150-68=82 € (une économie de 32€).

 

En conclusion, l’acquisition de parts de SCPI démembrées apportent à votre investissement immobilier de nombreux avantages, à court terme, moyen et long terme. Que vous soyez particulier ou professionnel, cette solution est à intégrer dans votre patrimoine.

Prenons un moment pour échanger sur les différentes options selon votre situation. 06 47 29 23 21 / gcharpentier@kampostrategie.fr

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Guillaume Charpentier

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