INVESTIR À TRAVERS DES SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une alternative particulièrement efficace à l’immobilier physique.
‣ La diversification quelles offres apporte une sécurité complémentaire à l’investissement.
‣ Le fait qu’elles soient accessibles à partir d’un montant très bas, les rendent accessibles à toute personne souhaitant réaliser un placement.
‣ La gestion complète prise en charge par la SCPI rend cet investissement moins contraignant, qu’un bien physique investit en direct.
Trois options se présentent à vous, si vous désirez vous constituer un capital de SCPI. Sur un exemple de 100 000€ :
Options 1 : Vous disposez du capital et vous investissez le montant, vous percevrez en retour les loyers à hauteur des revenus de là, ou des SCPI que vous aurez investi.
Options 2 : Vous financez l’acquisition des 100 000€ sur une période qui correspondra aux mensualités, souhaitez ou s’approchant des loyers perçus pour rendre l’opération la plus neutre possible.
Options 3 : Ne disposant pas des capitaux ou de la possibilité de financer, vous achèterez mois après mois, selon votre trésorerie disponible, des parts, qui cumulées vous amèneront progressivement au captal des 100 000€
Avantages et inconvénients des trois options :
- Dans le premier cas, vous avez investi en direct et comptant, vous percevez ainsi les revenus distribués par la SCPI. Qui dit revenus dit fiscalité. Les revenus de SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’additionne au salaire ou pension, donc attention de bien anticiper cet aspect qui peut gréver la rentabilité de votre placement. Trop souvent ce point n’est pas anticipé.
- Dans le second cas, vous avez investi en direct, cependant cette fois, vous financez votre acquisition. Là aussi, vous allez percevoir vos revenus, mais cette fois, vous disposez des intérêts et de l’assurance du prêt qui sont déductibles. Ce déficit foncier vous permettra d’alléger la part fiscale sur vos revenus.
- Dans le dernier cas, vous ne disposez pas de la somme et vous ne pouvez pas ou ne voulez pas faire appel à un financement. Une SCPI étant constitué de parts, vous allez, selon votre capacité d’épargne mensuelle, investir mois après mois dans une ou plusieurs parts, et ainsi vous constituer votre capital. Dans ce cas, les mensualités du crédit de l’option deux, sont remplacées par votre épargne mensuelle. Votre impôt évoluera progressivement tenant compte de l’évolution de votre nombre de parts. Par conséquent, vous pourrez anticiper sur l’évolution de votre fiscalité au fur et à mesure que votre capital va grandir.
INVESTIR À TRAVERS L’ENVELOPPE FISCALE DE L’ASSURANCE-VIE
À même titre qu’un bien physique investit en direct, une fois le modèle des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) intégrer, la croyance veut que l’acquisition de parts de SCPI, ne peut s’effectuer qu’en direct.
Eh bien non, l’une des possibilités venant optimiser la détention des parts de SCPI, consiste à les investir à travers un contrat multisupports comme : l’enveloppe fiscale de l’Assurance-vie, Contrat de capitalisation ou Plan Épargne Retraite (PER).
Les biens immobiliers à travers les SCPI étant commercialisé sous forme de parts, les SCPI se trouvent donc accessibles dans une enveloppe financière.
Et, pour ceux qui liront la suite, l’effet de levier est particulièrement avantageux.
L’un des premiers atouts est la liquidité des parts. Dans le cas d’une enveloppe financière, c’est l’assureur ou la banque qui porte la liquidité des parts, pour l’achat et la revente. Le choix de votre partenaire est tout particulièrement important, car il doit avoir les reins solides pour assumer les flux de transaction. Tout particulièrement depuis ces deux dernières années où l’immobilier a été mis à mal. Par conséquent, attention à votre choix.
Des plus tous les assureurs n’intègre pas le même SCPI dans leur contrat et surtout la même diversification, là encore faite attention !
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Mais, là où le fait d’intégrer des SCPI dans une enveloppe fiscale telle que : l’assurance-vie, le contrat de capitalisation, ou bien le plan épargne retraite (PER) réside dans l’aspect fiscal des revenus.
À travers le paragraphe suivant, vous allez pouvoir constater que les économies sont particulièrement considérables si on prend trois minutes pour s’y intéresser !
Votre entreprise se situe aux alentours de : Montélimar, Aubenas, Largentière, prenons le temps de nous rencontrer.
Et, si vous êtes situé dans un autre département, notre premier rendez-vous se tiendra en visioconférence.
REVENUS ET FISCALITÉS DES DEUX PLACEMENTS
Vous l’avez compris, une SCPI : société civile de placement immobilier, vous délivre des revenus fonciers.
Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (PS) de 17,2%.
⚠️ Prenons le cas d’un célibataire qui dispose par ailleurs de revenus d’activités, l’amenant pour une partie de ses revenus à être soumis à la tranche marginale de 30%.
Ayant investi 200 000€ et percevant des revenus de 10 000€ par année, ces revenus seront assujettis à l’import (IR + PS) soit : 30% + 17,2%
🔸 Pour 10 000€ de revenus perçus directement, cet investisseur conservera réellement, après impôt :
10 000€ - (3000€+1720€) soit : 5 280 €. Un revenu sérieusement amputé, car divisé quasiment par deux !
L’autre option consiste à utiliser un contrat multisupport, comme vue plus haut et d’intégrer les SCPI à l’intérieur.
Ce faisant, les revenus des SCPI seront servis dans le contrat, vous ne les percevrez pas directement. Si vous souhaitez percevoir tout ou partie des loyers, cela vous sera possible, il suffira de passé par une demande de rachat partiel ou de rachat programmé afin d’avoir les revenus régulièrement.
Et, c’est là que l’opération devient particulièrement intéressante. En réalisant des rachats sur un contrat de type assurance-vie, contrat de capitalisation, vous profitez des avantages fiscaux de ces contrats. L’un d’entre eux est que : seule la poche intérêts est fiscalisé, un rachat sur ces contrats est obligatoirement composé d’une partie en capital et d’une partie d’intérêt, celle-ci étant proportionnelle au rendement du contrat.
🔸 Pour 10 000 € versés dans l'enveloppe dite assurance vie et capitalisation, puis racheter en cours d'année :
Le montant étant composé de capitaux et d'intérêts, seule la poche intérêts sera fiscalisé. Cette poche d'intérêts étant proportionnel au rendement servit dans notre exemple, cela donnerait.
10 000€ de loyer sur 200 000 € de SCPI donne un rendement de 5 %
Si les 10 000€ sont rachetés sur le contrat (pour avoir un comparatif précis), celui-ci est composé en arrondissant de 9 500 € de captal et 500 € d'intérêts. Ces 500 € seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Vous avez donc le choix entre 4 720 € de fiscalité avec des revenus immobiliers perçus en direct, ou 150 € en procédant à des rachats à travers un placement financier, qui intègre des caractéristiques fiscales.
Pour pérenniser, ce modèle dans le temps, il est important de laisser les premières années du rendement se cumuler afin de ne pas toucher au capital lors de rachat successif.
Vos questions
Quels sont les avantages d'investir en SCPI via une assurance-vie ?
En investissant dans des SCPI via une assurance-vie, vous bénéficiez d'une fiscalité avantageuse. En effet, seule la part des intérêts est soumise à l'impôt lors d'un rachat, contrairement aux revenus fonciers des SCPI en direct qui sont entièrement fiscalisés. De plus, l'assurance-vie offre plus de fluidité pour acheter ou revendre vos parts de SCPI.
Puis-je percevoir des revenus réguliers en investissant dans des SCPI via une assurance-vie ?
Oui, il est possible de mettre en place des rachats partiels programmés sur votre contrat d'assurance-vie. Ainsi, vous pouvez régulièrement percevoir une partie des loyers générés par vos parts de SCPI, tout en profitant de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie.
Quels sont les critères pour choisir une société de gestion lors d'un investissement en SCPI ?
Il est crucial de sélectionner une société de gestion solide et expérimentée. Renseignez-vous sur la réputation, l'historique et les performances des SCPI gérées par la société. Vérifiez également la diversification des SCPI proposées, afin de répartir les risques de votre investissement.
Comment puis-je investir dans des SCPI si je ne dispose pas d'un capital important ?
Il est possible d'investir progressivement dans des parts de SCPI, même avec une capacité d'épargne limitée. Vous pouvez acheter des parts de SCPI au fil des mois, selon votre budget disponible. Ainsi, vous constituez petit à petit un capital investi en immobilier, tout en adaptant votre effort d'épargne dans le temps.
Quelles sont les différences de fiscalité entre les SCPI en direct et les SCPI via une assurance-vie ?
Lorsque vous détenez des SCPI en direct, les revenus fonciers sont perçus directement et soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En revanche, en investissant dans des SCPI via une assurance-vie, les revenus rentre dans l'enveloppe fiscale. Seul la part des intérêts est fiscalisée lors des rachats que vous avez initiés, selon la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie.
Puis-je bénéficier d'un effet de levier en investissant dans des SCPI via une assurance-vie ?
Seul les investissement en direct, permettent de recourir à un crédit pour financer votre investissement en SCPI. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut générer un déficit foncier et réduire votre imposition.
Quels sont les frais de gestion à prendre en compte lors d'un investissement en SCPI de rendement ?
Les frais de gestion des SCPI comprennent généralement les frais de souscription, les frais de gestion annuels et les frais de cession des parts. Il est important de bien les intégrer dans votre calcul de rentabilité, car ils peuvent avoir un impact significatif sur la performance globale de votre investissement. Renseignez-vous auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine pour connaître précisément les frais appliqués.