Pourquoi associer SCPI et SCI à l’IS ?
Investir en immobilier via des SCPI séduit de nombreux épargnants à la recherche d’un rendement potentiellement régulier, sans les contraintes de gestion d’un bien détenu en direct.
Lorsqu’elles sont intégrées dans une SCI à l’IS, ces parts peuvent devenir un véritable outil de structuration patrimoniale, en combinant recherche de performance, organisation des flux et logique de long terme.
Fiscalité maîtrisée, transmission facilitée, diversification du patrimoine : ce montage attire de plus en plus d’investisseurs souhaitant gérer leur stratégie de façon plus cohérente et plus efficace.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
La SCI est une forme de société simple à constituer, souvent choisie pour investir dans l’immobilier. Deux régimes fiscaux sont possibles :
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SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : dite transparente, les revenus sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leur participation. L’imposition dépend donc de la tranche marginale (TMI) de chacun.
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SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : dite opaque, la société paie directement l’impôt sur ses bénéfices, avec un taux allant de 15 % à 25 % selon le niveau de résultat.
C’est cette deuxième option – la SCI à l’IS – qui s’avère particulièrement intéressante pour loger des parts de SCPI.
SCPI : un investissement stable dans un contexte incertain
Faut-il attendre pour investir en SCPI ? La réponse est claire : il n’existe pas de moment parfait. Toutefois, dans le contexte actuel, la SCPI conserve de sérieux atouts.
- Contrairement aux marchés boursiers, soumis aux aléas politiques et économiques, les SCPI reposent sur les loyers perçus. Elles offrent ainsi des revenus stables et réguliers, moins sensibles aux fluctuations à court terme.
- Pour un investisseur souhaitant sécuriser une partie de son patrimoine, la SCPI demeure une solution solide, surtout lorsqu’elle est intégrée dans une stratégie patrimoniale plus large via une SCI à l’IS.
Le montage SCPI et SCI à l’IS s’inscrit pleinement dans une stratégie d’épargne productive en 2026, visant à optimiser la fiscalité tout en recherchant de la performance sur le long terme.
Les avantages de la SCI à l’IS pour investir en SCPI
1. Optimiser la fiscalité
Un investisseur fortement imposé (TMI 41 % + prélèvements sociaux 17,2 %) peut voir ses revenus de SCPI taxés à plus de 58 % en détention directe.
En logeant ses SCPI dans une SCI à l’IS, l’imposition peut être réduite à 15 % seulement. Une façon d'optimiser vos revenus fonciers plutôt simple.
De plus, si la SCI investit dans des SCPI internationales, la fiscalité peut être quasi nulle grâce aux conventions fiscales et retenues à la source appliquées à l’étranger.
2. Faciliter la transmission
La transmission de patrimoine est un autre atout majeur de la SCI à l’IS.
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La valeur imposable est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui permet de déduire l’éventuel crédit immobilier.
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Résultat : il est parfois possible de transmettre plusieurs centaines de milliers d’euros de patrimoine en SCPI avec une fiscalité réduite, voire nulle.
Ce mécanisme, lorsqu’il est anticipé et bien structuré, constitue un outil redoutablement efficace pour transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions.
Conclusion
Associer SCI à l’IS et SCPI permet de bénéficier d’une fiscalité allégée, de revenus stables et d’une transmission patrimoniale optimisée. Mais chaque situation est unique : le choix dépend de vos objectifs, de votre horizon d’investissement et de votre profil fiscal.
Chez KAMPOStratégie, cabinet de conseil en gestion de patrimoine nous vous accompagnons dans la mise en place de stratégies adaptées, pour vos investissements immobiliers
Retrouvez nos conseils à Valence et Romans-sur-Isère pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et découvrir comment la SCI à l’IS peut devenir un véritable atout dans votre stratégie patrimoniale.
Mettre en place une stratégie SCPI et SCI à l’IS nécessite une approche personnalisée : il peut être pertinent d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine pour structurer efficacement votre projet.
FAQ – SCI À L’IS ET SCPI
Pourquoi associer SCPI et SCI à l’IS est-il intéressant ?
L’association SCPI et SCI à l’IS permet de combiner performance immobilière et optimisation fiscale. Les revenus des SCPI sont capitalisés au sein de la SCI et imposés à l’impôt sur les sociétés, souvent plus avantageux que l’imposition à titre personnel. Cela permet de lisser la fiscalité et d’optimiser la gestion du patrimoine sur le long terme.
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI à l’IS pour investir en SCPI ?
Investir en SCPI via une SCI à l’IS permet de bénéficier d’une fiscalité réduite sur les revenus (taux IS) et d’amortir les parts de SCPI. Ce mécanisme diminue le résultat imposable, ce qui améliore la rentabilité nette de l’investissement.
SCPI et SCI à l’IS : est-ce adapté à tous les profils d’investisseurs ?
Le montage SCPI et SCI à l’IS est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant capitaliser des revenus, limiter leur fiscalité personnelle et structurer leur patrimoine. En revanche, il nécessite une vision long terme et une bonne compréhension des impacts fiscaux, notamment en cas de revente.
Comment la SCI à l’IS facilite-t-elle la transmission de SCPI ?
Le montage SCPI et SCI à l’IS permet de transmettre progressivement son patrimoine via des donations de parts sociales. Cela facilite la gestion successorale, réduit les droits de transmission et permet de garder le contrôle sur les actifs.
Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCPI via une SCI à l’IS ?
Même si le montage SCPI et SCI à l’IS présente de nombreux avantages, il implique une fiscalité sur les plus-values professionnelles et une gestion comptable plus complexe. Il est donc essentiel d’évaluer sa pertinence selon ses objectifs patrimoniaux.
Pourquoi se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour une stratégie SCPI et SCI à l’IS ?
Un montage SCPI et SCI à l’IS nécessite une expertise fiscale, juridique et patrimoniale. Un conseiller en gestion de patrimoine permet d’adapter la stratégie à votre situation, d’optimiser la fiscalité et d’éviter les erreurs structurantes, notamment en matière de transmission ou de revente.