Développez votre patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts.

par | 9 Juin, 2019 | Immobilier

Temps de lecture : 8 minutes

L’immobilier est la solution d’investissement préférée des Français.
Seulement les revenus locatifs supportent la double peine fiscale. L’impôt sur les revenus (IRPP) et les prélèvement sociaux (CSG-CRDS…)
Sur la base d’un revenu immobilier de 6 000€ / an, un propriétaire dans la tranche marginale d’imposition de 30% supporte 1 800€ d’impôts sur le revenu, plus 17,2% de prélèvement sociaux soit 1 032€ pour un total de 2 832 €.
Comment donc développer vos investissements immobiliers ainsi que vos revenus, sans les amputer de cette fiscalité…

L’une des solutions consiste à créer du « Déficit Foncier » ou d’investir dans des actifs immobiliers dans le cadre de Déficit Foncier.

Pour rappel le déficit foncier a été instauré en 1993, par la loi Balladur, afin d’alléger l’investissement dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux dans le but de louer.
Un des avantages de cette solution est que le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an.

Le propriétaire d’un bien immobilier percevant des revenus fonciers dispose de deux solutions pour déclarer ses revenus et ses charges :

– L’option simple : micro foncier avec un abattement de 30%
– L’option au réel (Le détail des frais sera à déclarer)
« Attention dans ce dernier cas, l’option doit être conservée durant 3 ans « Il est donc nécessaire d’identifier si vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers et ce durant trois années »

Il est important d’identifier trois postes :

1-2 Lorsque l’investissement locatif est acquis par l’intermédiaire d’un financement, les intérêts d’emprunts et l’assurance sont déductibles. Si vous n’utilisez pas la totalité de vos intérêts d’emprunt sur l’année en cours (car ils dépassent le montant des loyers déclarés), ils ne sont pas perdus pour autant. Vous avez la possibilité de les reporter sur les 10 années suivantes. Ainsi lors de votre prochaine déclaration, vous commencerez par déduire les intérêts d’emprunt les plus anciens avant de consommer ceux de l’année en cours.

En cette période de taux extrêmement bas, vous en avez peut-être profité pour renégocier votre prêt.
Peu de gens le savent, mais vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers les frais engagés pour cette renégociation, conformément à ce qui ressort de l’article 13 du CGI.

2-1 Les charges de gestions courantes :
Frais de Gérance ou honoraires de gestion, frais de procédure, primes d’assurance, taxe foncière, dépenses d’entretien courant supportées par la copropriété ou à la charge du propriétaire…

2-2 Le budget consacré à la partie Travaux:
Celle-ci va aussi vous permettre de déduire cette enveloppe de charges de vos revenus fonciers existants.
Vous avez ainsi la possibilité de déduire toutes ces sommes jusqu’à -10 700€ de déficit foncier par an.
Si vous dépassez ce montant vous avez la possibilité de le reporter sur les 6 années suivantes.

Attention, tous les travaux que vous réalisez sur votre investissement ne sont pas déductibles.
En effet, seuls certains d’entre eux vous permettront de réduire votre résultat foncier.
Ainsi, pour que ces travaux soient éligibles, ils doivent permettre d’apporter à l’immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté, mais sans modifier la structure de l’immeuble.

Bon à savoir : L’administration fiscale fait la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Ainsi, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits uniquement sur les revenus fonciers et non les autres types de revenus. Les autres charges peuvent être soustraites des autres revenus du contribuable.

Comment accéder au déficit foncier

L’une des solutions, vous l’aurez compris, consiste à réaliser des travaux d’amélioration, rentrant dans la catégorie des travaux éligibles sur les biens immobiliers dont vous disposez, si ceux-ci en ont besoin.

Deuxième solution vous n’avez pas la nécessité de réaliser des travaux sur vos actifs immobiliers, néanmoins, les revenus fonciers que vous percevez commencent à augmenter lourdement votre imposition.

Vous avez dans ce cas la possibilité de développer votre patrimoine immobilier à l’aide d’investissement sur un appartement éligible : au déficit foncier, au dispositif Malraux et même au dispositif Pinel – déficit foncier. L’investissement réalisé dans l’ancien comportera une quote-part importante de travaux de rénovation qui constituera le déficit foncier.

De manière plus fine, selon le budget de chacun, ou le besoin de déficit foncier vous pouvez aussi réaliser ce projet à l’aide de SCPI en Déficit foncier ou SCPI Malraux. Retrouvez dans cette article le principe et les avantages d’une Société Civil de Placement Immobilier (SCPI)

Et si nous en parlions ensemble?

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Guillaume Charpentier

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En conclusion, afin d’éviter de supporter la double peine fiscale.

Détenir un bien immobilier présente de nombreux avantages. Toutefois, celui-ci doit être réalisé avec une projection dans le temps afin de pouvoir identifier à quel moment l’impôt viendra grever le rendement. Vous savez maintenant que vous pourrez agir sur la rentabilité de votre bien en anticipant soit la planification de travaux soit un investissent avec dans les deux cas, une stratégie de déficit foncier.

Les plus

  • Solution non soumise aux niches fiscales
  • Possibilité de report selon les catégories de charges
  • Diversification patrimoniale
  • Accessible à tous, grâce aux SCPI

Les moins

  • Option au réel : elle doit être conservée sur 3 ans avec location jusqu’au 31 Décembre de la dernière année.
    Il s’agit d’une option : à moins de 15 000€/an de revenus foncier la démarche doit être faite par le déclarant.