IMMOBILIER : VOUS PRENDREZ BIEN UNE PART….  DE SCPI

par | 30 Nov, 2020 | Fiscalité

Temps de lecture : 5 minutes

 

Une solution différente pour investir en immobilier grâce aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier – SCPI
Quel investisseur Français ne détient pas d’immobilier dans son patrimoine ?
Objectif premier, sécuriser son patrimoine, grâce à la sacro-sainte valeur refuge : « la pierre ».

Il faut reconnaitre que la stratégie est bonne, les années passées ne pourront pas démontrer le contraire, même en ces temps incertains, logements, bureaux, entrepôts…, restent parmi nos premiers besoins.

Parmi les investisseurs, certains auront peaufiné leur montage, à l’aide d’un financement et de travaux apportant la possibilité de déductions d’un ensemble de charges, rendant l’investissement immobilier plus efficient fiscalement.

Toutefois, le temps passe et les charges diminuent, mécaniquement.

Puis, moins vigilant après quelques années de détention, nous nous attardons moins sur la performance de nos actifs immobiliers mis en location.

Alors nous oublions ainsi que les revenus générés subissent la double peine, l’Impôt sur le revenu (IR) plus les prélèvements Sociaux (CSG-CRDS…)

Selon le barème d’imposition applicable « Tableau ci-dessous », le rendement de vos biens peut-être sacrément amputé.

Si vos salaires ou pensions atteignent ou dépassent la tranche à 30% soit 25 660€, vos revenus fonciers venant s’additionner à ces derniers subiront 47,2% d’impôts. Décomposés de 30% pour (L’IR) 17,2% de (PS)

Ainsi c’est près de la moitié de vos revenus qui partent en fumée.

 

Accessibles jusqu’aux derniers jours de l’année, les SCPI de déficit foncier, permettent de défiscaliser à l’euro près. Grâce à des tickets d’entrée modestes, cette solution intéressera donc tous les investisseurs détenant de l’immobilier de rapport (Locatif).

Les SCPI sont un outil pratique pour investir en immobilier et limiter sa pression fiscale dans la dernière ligne droite.

En fin d’année, il est toujours pertinent de tenter de gommer ses impôts. Or la SCPI s’avère un produit souple que l’on peut souscrire quasiment jusqu’aux derniers jours de décembre. Cette solution devient effective dès l’année de souscription.

Il existe trois types de SCPI conçues pour optimiser la mécanique du déficit foncier, deux dédiées au régime Denormandie, une spécialisée en Malraux et une autre en Pinel. Ces différents régimes applicables au véhicule SCPI s’avèrent être des répliques exactes des dispositifs existant pour la pierre en direct.

Durée de détention.

Le cycle de vie d’une SCPI fiscale, s’organise en trois temps forts.

Tout d’abord, la première étape couvre la période de collecte, qui dure une année parfois deux. Mieux vaut toujours souscrire en fin de collecte et de préférence en fin de deuxième année, comme cela, il y a peu de temps morts et l’argent est vite investi.

Ensuite l’étape suivante comprend l’achat des actifs et leur mise en location, entre 9 et 12 ans selon les exigences du dispositif fiscal.

Enfin, la troisième et dernière étape concerne la « liquidation » du patrimoine immobilier, susceptible de durer deux ans, voire plus.

Donc cette phase consiste à revendre un par un tous les immeubles en portefeuille. C’est à ce moment-là que la SCPI est dissoute et les associés remboursés.

Cette durée de détention s’avère donc plus longue que le seul temps imposé par le dispositif fiscal. Aussi faut-il être en mesure de conserver ces parts durant toute cette période.

En outre, grâce à ce placement collectif, investir en l’immobilier offre la carte de la mutualisation du risque.

Pour mémoire, le portefeuille de la SCPI est composé de différents immeubles d’habitation loués à plusieurs locataires. Autre atout de ces SCPI fiscales : leur ticket d’entrée est peu élevé, compris entre 5.000 et 10.000 euros « Ces montants s’avèrent bien plus accessibles qu’une somme à mobiliser pour acquérir un bien physique. Le choix du nombre de parts permet d’ailleurs de calibrer finement un investissement et d’obtenir ainsi une défiscalisation à l’euro près.

Le rendement dans cet investissement.

Ne le cherchez pas, celui-ci n’est pas l’objectif principal de l’acquéreur à la recherche d’un levier fiscal. En général, les SCPI résidentielles servent entre 2 % et 3 % par an.

Fiscalement

Une SCPI de déficit foncier vous donnera la possibilité d’investir dans de l’immobilier de qualité, en cœur de ville.

Par ailleurs, les travaux générés dans le cadre de ces SCPI vous apportent un déficit comptable, diminuant vos revenus fonciers fiscalement.

Exemple : Pour 20 000€ de revenus fonciers, vous pourriez souscrire 50 000€ de SCPI. (Comptant ou financer)

L’objectif de quote part travaux étant de 54% soit 27 000€ de l’investissement vous disposeriez étalés sur deux années d’une économie fiscale de 12 744€ avec une TMI à 30%

En conclusion, il s’agit de « La » solution destinée aux détenteurs de revenus foncier. La rigueur de leurs sélections s’impose, tant dans le partenaire, que le montant ou nombres de parts, avec ou sans financement…

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