Faut-il acheter de l'immobilier en 2025 ?
Une sortie de crise en douceur
Fin 2024 : une correction salutaire
Selon les Notaires de France, les prix des logements anciens ont baissé de 2 % au quatrième trimestre 2024, alors que, sur l’année, les transactions ont chuté de 18 %.
Si le prix moyen du m2, à Paris, avoisine les 9 500 €, il évolue entre 4 000 € et 5 000 € dans les grandes villes et 3 000 € au sein des petites et moyennes agglomérations.
Résultat : les vendeurs ajustent leurs prix, et les estimations gratuites se multiplient.
Début 2025 : des signaux de reprise
Au premier trimestre 2025, le marché redémarre lentement. Le prix médian des appartements grimpe de 1 %, et le neuf affiche une hausse de 2,5 %. Les investisseurs reviennent, stimulés par les derniers mois du dispositif Pinel. Les notaires notent une progression du volume de ventes, particulièrement dans les zones bien desservies.
Les leviers qui influencent les prix
Taux de crédit : le soulagement tant attendu
En 2024, les taux dépassaient 4 %. Depuis janvier, ils sont repassés sous les 3 %. Cette baisse relance la demande. Toutefois, les banques restent prudentes. Un apport conséquent et un taux d’endettement maîtrisé demeurent indispensables pour espérer décrocher un prêt.
Offre, demande et retour de l’équilibre
Les professionnels de l’immobilier observent un regain d’activité, surtout en Île-de-France. Selon la FNAIM, les ventes progressent de 2 % à Paris et de 3 % en petite couronne.
En province, Lyon et Bordeaux retrouvent une certaine stabilité. Les zones rurales, boostées par le télétravail, continuent d’attirer. Les vendeurs ne bradent plus, même si les bonnes affaires existent encore pour les plus réactifs.
Rentabilité locative et fiscalité
Les loyers augmentent légèrement dans les grandes villes. En moyenne, le rendement locatif brut varie de 3 % à 6 %. Net, il tombe souvent autour de 4 %.
Exemple : un bien à 200 000 € loué 10 000 €/an génère 5 % brut. Avec 1 000 € de charges, on passe à 4 % net.
La fin programmée du Pinel oblige à agir vite. Les droits de mutation, eux, restent élevés.
Risques à ne pas négliger
Hausse des taux potentielle
Une remontée des taux directeurs par la BCE pourrait faire grimper les crédits au-delà de 3,5 %, et ainsi limiter la capacité d’achat au second semestre.
Fiscalité incertaine
En 2026, les droits de mutation pourraient évoluer. La fin du Pinel alourdit déjà la fiscalité des investisseurs. Les experts recommandent de suivre de près les annonces gouvernementales.
Volatilité selon les territoires
Certaines villes moyennes, comme Mulhouse ou Limoges, connaissent une surproduction de logements neufs, avec le risque de créer un déséquilibre et de faire chuter les prix au mètre. Attention aux marchés trop fragiles ou aux projets urbains mal positionnés.
Conseils pratiques pour 2025
Primo-accédants : achetez bien préparés
Assurez-vous un apport solide et comparez plusieurs offres de prêt. Simulez vos mensualités, étudiez votre capacité d’endettement. Faites appel à un professionnel pour estimer votre bien au juste prix, en tenant compte de la copropriété, des travaux, et du marché local.
Acheter un bien, c’est aussi choisir un quotidien. Raison de plus pour bien s’entourer.
Investisseurs : calculez votre rendement net
Soustrayez charges, taxe foncière et frais de gestion pour estimer votre rentabilité réelle. Ex : 12 000 € de loyer annuel sur un bien à 240 000 € = 5 % brut. Avec 1 500 € de charges, on tombe à 4,38 % net.
Profitez encore du Pinel si votre projet est bien zoné et respectueux des critères de durée.
Pensez SCPI pour vous assurer plus de rendement et moins de charges administratives et mentales
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en 2025 ?
Non. Après une baisse de 2 % fin 2024, les prix se stabilisent, voire progressent légèrement dans les grandes villes.
La demande reste forte, les taux sont encore soutenables, et les vendeurs sont réalistes. Des baisses régionales ponctuelles sont possibles, mais pas de chute généralisée à l’horizon.