Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
La SCI est une forme de société simple à constituer, souvent choisie pour investir dans l’immobilier. Deux régimes fiscaux sont possibles :
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SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : dite transparente, les revenus sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leur participation. L’imposition dépend donc de la tranche marginale (TMI) de chacun.
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SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : dite opaque, la société paie directement l’impôt sur ses bénéfices, avec un taux allant de 15 % à 25 % selon le niveau de résultat.
C’est cette deuxième option – la SCI à l’IS – qui s’avère particulièrement intéressante pour loger des parts de SCPI.
SCPI : un investissement stable dans un contexte incertain
Faut-il attendre pour investir en SCPI ? La réponse est claire : il n’existe pas de moment parfait. Toutefois, dans le contexte actuel, la SCPI conserve de sérieux atouts.
- Contrairement aux marchés boursiers, soumis aux aléas politiques et économiques, les SCPI reposent sur les loyers perçus. Elles offrent ainsi des revenus stables et réguliers, moins sensibles aux fluctuations à court terme.
- Pour un investisseur souhaitant sécuriser une partie de son patrimoine, la SCPI demeure une solution solide, surtout lorsqu’elle est intégrée dans une stratégie patrimoniale plus large via une SCI à l’IS.
Les avantages de la SCI à l’IS pour investir en SCPI
1. Optimiser la fiscalité
Un investisseur fortement imposé (TMI 41 % + prélèvements sociaux 17,2 %) peut voir ses revenus de SCPI taxés à plus de 58 % en détention directe.
En logeant ses SCPI dans une SCI à l’IS, l’imposition peut être réduite à 15 % seulement. Une façon d'optimiser vos revenus fonciers plutôt simple.
De plus, si la SCI investit dans des SCPI internationales, la fiscalité peut être quasi nulle grâce aux conventions fiscales et retenues à la source appliquées à l’étranger.
2. Faciliter la transmission
La transmission de patrimoine est un autre atout majeur de la SCI à l’IS.
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La valeur imposable est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui permet de déduire l’éventuel crédit immobilier.
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Résultat : il est parfois possible de transmettre plusieurs centaines de milliers d’euros de patrimoine en SCPI avec une fiscalité réduite, voire nulle.
Ce mécanisme, lorsqu’il est anticipé et bien structuré, constitue un outil redoutablement efficace pour transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions.
Conclusion
Associer SCI à l’IS et SCPI permet de bénéficier d’une fiscalité allégée, de revenus stables et d’une transmission patrimoniale optimisée. Mais chaque situation est unique : le choix dépend de vos objectifs, de votre horizon d’investissement et de votre profil fiscal.
Chez KAMPOStratégie, cabinet de conseil en gestion de patrimoine nous vous accompagnons dans la mise en place de stratégies adaptées, pour vos investissements immobiliers
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FAQ – SCI à l’IS et SCPI
1. Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
Une SCI à l’IS est une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés. Contrairement à la SCI à l’IR, c’est la société qui paie l’impôt, avec un taux entre 15 % et 25 %.
2. Pourquoi loger des SCPI dans une SCI à l’IS ?
Cela permet de réduire la fiscalité sur les revenus fonciers, de bénéficier d’une imposition fixe et de faciliter la transmission du patrimoine.
3. Est-il intéressant d’investir en SCPI dans le contexte actuel ?
Oui. Les SCPI offrent des revenus réguliers et stables, indépendants des fluctuations des marchés financiers, ce qui en fait un placement pertinent même en période d’incertitude économique.
4. Comment la SCI à l’IS aide-t-elle à transmettre son patrimoine ?
La valeur des parts est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui permet de déduire les emprunts en cours et de réduire la base imposable lors de la transmission.
5. Pourquoi se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ?
Car chaque situation est unique. KAMPOStratégie cabinet de conseil en gestion de patrimoine, vous accompagne afin de définir une stratégie adaptée et optimiser la fiscalité, la gestion et la transmission de votre patrimoine.