Démembrement de SCPI vs démembrement d'actif immobilier
Tout d'abord, il est important de bien comprendre la différence entre le démembrement d'une SCPI, dans le cadre d’un investissement, et le démembrement d'un actif immobilier dans le cadre d'une succession. Comme l'explique Guillaume Charpentier :
"Attention, je démembre une SCPI dans le cadre d’un investissement, c'est une chose, je démembre un actif immobilier dans une perspective de donation, c'est encore autre chose. L'objectif, les clés de répartition et l'enjeu ne sont pas du tout les mêmes."
En effet, lorsque vous démembrez une SCPI, vous choisissez d'investir soit en nue-propriété, soit en usufruit, avec une clé de répartition définie à l'avance. C'est un choix d'investissement.
En revanche, lorsque vous démembrez un bien immobilier que vous détenez déjà en direct (comme une résidence secondaire), dans l'optique de le transmettre à vos héritiers, la logique est différente. Vous donnez la nue-propriété et conservez l'usufruit. C'est une stratégie de transmission.
Comme le résume Guillaume Charpentier : "Ce sont deux choses qui ont certaines similitudes dans la forme mais qui sont bien différentes. Les enjeux ne sont pas les mêmes."
Peut-on démembrer des parts de SCPI qu'on détient déjà ?
Admettons que vous ayez investi 100 000€ en parts de SCPI il y a quelques années, en pleine propriété. Vous avez aujourd'hui 70 ans et vous voulez préparer votre succession. Pouvez-vous démembrer vos parts de SCPI, comme vous pourriez le faire avec un bien immobilier en direct ?
La réponse est non, comme nous l'explique Guillaume Charpentier :
"Lorsqu'on est dans une société civile de placement immobilier, la gestion de la SCPI est réalisée par cette SCPI. Donc je n'ai pas forcément la possibilité de la démembrer."
En effet, c'est la SCPI qui gère son parc immobilier et qui vous propose un modèle d'acquisition. Vous ne pouvez pas décider de démembrer des parts que vous avez achetées en pleine propriété. C'est différent d'un bien immobilier en direct, que vous gérez vous-même et que vous pouvez démembrer comme vous le souhaitez.
Faut-il forcément acheter ses parts de SCPI en démembrement ?
Cela ne veut pas dire pour autant qu'il faut toujours acheter ses parts de SCPI en démembrement. Guillaume Charpentier insiste sur ce point :
"Il ne faut pas directement acheter en démembrement, il n'y a pas de solution meilleure qu'une autre, c'est très important. Investir dans une SCPI en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit présente dans les 3 cas des avantages et des inconvénients."
Le plus important est d'adapter son investissement immobilier à sa situation patrimoniale et à ses objectifs. Ce qui est pertinent pour un investisseur ne le sera pas forcément pour un autre. C'est là qu'intervient le conseil patrimonial personnalisé.
"En fonction de la situation qui m'est exprimée par un client et en fonction des objectifs qui me sont présentés, je vais pouvoir proposer un ensemble de solutions", explique Guillaume Charpentier.
Anticiper l'évolution de sa situation
Un autre point important soulevé par Guillaume Charpentier est la nécessité d'anticiper l'évolution de sa situation personnelle et familiale :
"Il faut pouvoir se dire que ce qu'on va mettre en place aujourd'hui devra potentiellement évoluer dans les années à venir. La personne célibataire va peut-être se marier, le foyer va peut-être accueillir un enfant. Inversement, nos aînés voient leurs enfants quitter le domicile. Les familles s'agrandissent ou se rétrécissent, les besoins de transmission ne sont pas les mêmes d'un foyer à un autre."
C'est pourquoi il est important de revoir régulièrement sa stratégie patrimoniale avec son conseiller, pour s'assurer qu'elle est toujours adaptée.
En résumé
Pour résumer, voici les principaux points à retenir si vous êtes débutant en matière de SCPI et de succession :
- Le démembrement d'une SCPI lors de l'achat (en nue-propriété ou usufruit) est un choix d'investissement, différent du démembrement d'un bien immobilier déjà détenu en direct pour le transmettre à ses héritiers.
- On ne peut pas démembrer des parts de SCPI qu'on a déjà achetées en pleine propriété. C'est la SCPI qui décide des modalités d'acquisition.
- Il n'y a pas de bon ou de mauvais choix dans l'absolu entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit. Tout dépend de votre situation patrimoniale et de vos objectifs.
- Votre stratégie doit être adaptée à l'évolution de votre situation familiale et de vos besoins dans le temps.
- Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel pour définir la meilleure stratégie.
"Pleine propriété, nue-propriété ou usufruit sont trois solutions très efficaces, qui s'adaptent en fonction d'une situation et d'un besoin", conclut Guillaume Charpentier.
N'hésitez donc pas à vous faire conseiller pour mettre en place la stratégie patrimoniale la plus adaptée à votre situation, afin d'optimiser la transmission de votre patrimoine.
Implanté de longue date près de Saint Maximin-la-Sainte-Baume, notre cabinet accompagne déjà de nombreux clients à Rousset, Pourrières et dans l’ensemble de la région. Nous intervenons également partout en France pour répondre aux besoins de nos clients.
FAQ – Démembrement de SCPI vs démembrement d’actif immobilier
Quelle est la différence entre le démembrement de SCPI et le démembrement d’un bien immobilier ?
Le démembrement de SCPI correspond à un choix d’investissement : vous achetez soit la nue-propriété, soit l’usufruit des parts, selon vos objectifs patrimoniaux.
En revanche, le démembrement d’un bien immobilier détenu en direct est souvent utilisé dans une logique de transmission, par exemple dans le cadre d’une donation à ses héritiers.
Peut-on démembrer des parts de SCPI déjà détenues ?
Non, ce n’est pas possible. Une fois les parts de SCPI achetées en pleine propriété, vous ne pouvez pas les démembrerpar la suite.
Le démembrement doit être prévu au moment de l’acquisition, selon les conditions fixées par la société de gestion de la SCPI.
Faut-il acheter ses parts de SCPI en nue-propriété, en usufruit ou en pleine propriété ?
Il n’existe pas de solution universelle. Chaque option présente des avantages et des inconvénients selon vos objectifs (revenus complémentaires, optimisation fiscale, transmission, etc.).
Le choix dépend de votre situation patrimoniale et de votre horizon d’investissement.
Pourquoi le démembrement est-il un outil important en gestion de patrimoine ?
Le démembrement permet d’optimiser la transmission et la fiscalité de votre patrimoine.
Dans le cas d’une SCPI, il aide aussi à adapter votre stratégie à vos besoins : préparer la retraite, générer des revenus à court terme ou transmettre plus tard un capital à vos enfants.
Quand faut-il revoir sa stratégie de démembrement ou d’investissement immobilier ?
Il est conseillé de réévaluer sa stratégie patrimoniale régulièrement, notamment en cas de changement familial ou professionnel : mariage, naissance, départ des enfants, succession, etc.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à ajuster vos investissements pour qu’ils restent cohérents avec votre situation.
Comment être accompagné pour choisir la meilleure stratégie de démembrement ?
Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel pour déterminer la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Les recommandations de nos clients parlent pour nous.