Valoriser la trésorerie de votre entreprise et optimiser votre rémunération de dirigeant

par | 12 Mar, 2019 | Entreprise

Temps de lecture : 8 minutes

Afin de valoriser la trésorerie d’entreprise, il existe une solution particulièrement attractive : Les SCPI, sociétés civile de placement immobilier (Retrouvez notre article spécialement dédié aux SCPI).

Très prisées par les particuliers, elle est une solution doublement intéressante pour le chef d’entreprise afin de « faire travailler » sa trésorerie.

Pour en profiter au mieux, l’investissement en SCPI passera par le système de démembrement à travers l’achat de l’usufruit par l’entreprise et la nue-propriété par le dirigeant sur une période précise.

On dégagera ainsi deux avantages :

-L’entreprise perçoit 100% du rendement de la SCPI en n’ayant investi qu’un faible pourcentage du prix réel de la SCPI.

-L’entreprise pratiquera l’amortissement sur la valeur des parts acquises de la SCPI sur la durée définie au départ.

 

Explication du fonctionnement de cet investissement

SCPI, usufruit, démembrement, nue-propriété, actif immobilier… Késako?

On voit donc que la pleine propriété, démembrée, d’un actif immobilier possède de deux aspects :

-La nue propriété

-L’usufruit

A travers le système de démembrement, on va pouvoir dissocier ces deux composants. C’est ainsi qu’une entreprise peut investir dans l’usufruit de parts de SCPI avec, à la clé, des avantages remarquables pour la valorisation de la trésorerie de votre société :

-Elle perçoit les revenus issus de ces parts

-Cet investissement profite d’une décote sur le prix de la pleine propriété des parts

-L’entreprise bénéficie d’un rendement particulièrement attractif

-Comptablement, l’entreprise bénéficie également des effets de l’amortissement de ces parts avec un avantage fiscal

 

Les performances

Par nature, un actif immobilier possède une très faible volatilité. Si le marché immobilier ne peut, bien sur, être garanti, il reste cependant à l’abri des fluctuations des marchés financiers.

Par ailleurs, tel un bien immobilier détenu en direct (un appartement, des bureaux…), le détenteur de parts de SCPI profitera de la valorisation dans le temps du capital initial.

De plus, l’entreprise bénéficiera d’un rendement fixe dans l’année provenant des loyers (issus donc de l’usufruit). En 2018 le rendement moyen était de 5%.

 

La question de la durée du démembrement

On l’a vu, le démembrement consiste à distinguer la nue-propriété de l’usufruit afin de profiter pleinement des avantages de ce dernier.

Cette séparation va se déterminer, dans un temps donné, au terme duquel on a tout intérêt à reformer la pleine propriété.

En effet, acquérir uniquement l’usufruit de parts de SCPI est un investissement à fond perdu puisque à l’extinction de l’usufruit, seul le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété.

Classiquement les durées d’un démembrement sont de 5, 10, 15 et 20 ans. Elles ont une importance dans le calcul de la décote à appliquer lors de l’acquisition. On jouera ainsi sur la durée de l’usufruit en fonction des besoins de revenus complémentaires du dirigeant.

Exemple :

Sur une durée de 5 ans, la décôte applicable au prix d’achat sera de 80% de la valeur des parts de la pleine propriété. En clair, acheter l’usufruit d’une part de SCPI sur 5 ans coutera à l’entreprise 20% de cette part. Par contre durant ces 5 ans, l’entreprise percevra 100% des revenus liés à ces parts !

Un rendement particulièrement attractif.

 

Dirigeant et entreprise, un duo gagnant gagnant

Ce sont bien ces deux composantes, agissant de concert, qui vont profiter de l’investissement dans une SCPI.

Prenons un exemple avec une SCPI en pleine propriété d’une valeur de 100.000 € et d’une durée de détention de 5 ans. Le démembrement a donné la nue-propriété au dirigeant et l’usufruit à l’entreprise.

Du coté du dirigeant, l’acquisition de la nue propriété représente donc 80% de la valeur de la SCPI soit 80.000 €. Sur cette somme, le dirigeant ne paiera ni l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI (soit une économie de 5000€) ni l’impôt sur le revenu, l’IRPP (soit une économie de 7.500€ sur la base d’une TMI de 30%).

Au terme de ces 5 ans, le dirigeant récupère la pleine propriété achetée 80.000€ pour une valeur de 100.000€ hors revalorisation des parts. Soit une économie de 20.000€ !

L’entreprise réoriente sa trésorerie dans l’usufruit à hauteur de 20.000 € en bénéficiant des revenus de l’usufruit sur la base de 100.000€.

Basons-nous sur le rendement moyen de 2018, soit 5%, le loyer annuel sera alors de 5000€. C’est à dire un rendement de 20% !

De plus l’entreprise bénéficie de l’amortissement de cet investissement de 20.000€.

Sur 5 ans, cela correspond à 4000€ par an. Elle sera donc fiscalisée uniquement sur 1000€ (5000€ de revenus – 4000€ d’amortissement).

Pour finir, au terme de ces 5 ans, les parts de l’usufruit s’effaceront au profit du nu-propriétaire, le dirigeant qui profitera d’un capital revalorisé et des revenus en pleine propriété de la SCPI.

Et si nous en parlions ensemble?

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Guillaume Charpentier

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Ma conclusion sur les SCPI pour votre trésorerie

Utiliser le levier du démembrement des SCPI est une solution particulièrement efficace et performante à la fois pour valoriser la trésorerie de son entreprise et optimiser la rémunération du dirigeant.

C’est une solution accessible à tous grâce au système de part inhérent aux SCPI, permettant ainsi à tous dirigeants et épargnants de calibrer son investissement en fonction de sa situation.

Enfin c’est aujourd’hui la solution la plus performante en terme de rendement / sécurité du fait de l’absence de forte volatilité dans l’immobilier.

 

 

Les plus

  • Accessible à tous
  • Diversification de trésorerie
  • Rendement
  • Actifs identifiables
  • valorise la trésorerie de l’entreprise, le patrimoine et la rémunération du dirigeant

Les moins

S’agissant d’immobilier l’horizon de placement est de 5 ans minimum.